פסק-דין בתיק ת"א 11952-04

במועד הגשת התביעה ובמועד בירורה בשלב הראשון, התובעת והנתבעת שכנגד (להלן - התובעת) הייתה בעלת דירה בבניין בן ארבע דירות שבו גרו הנתבעים והתובעים שכנגד (להלן - הנתבעים) בדירה שבבעלותם. בשנת 2000 הרחיבו הנתבעים את דירתם הממוקמת מעל דירת התובעת.

בתביעה העיקרית, עתרה התובעת לסעד כספי בסך של 135,000 ש"ח בגין נזקים שעל-פי הנטען נגרמו  לדירת התובעת ולגינה הצמודה אליה, בשל עבודות הבנייה, וכן בגין הפסד שכר-דירה מהשכרת הדירה, ירידת ערך הדירה ועוגמת נפש, כפי שיפורט עוד בהמשך.

בתביעה שכנגד תבעו הנתבעים סעד בסך של 40,000 ש"ח עבור עבודות הבנייה שביצעו עבור דירתה של התובעת במסגרת עבודות הבנייה שביצעו לשם הרחבת דירתם. כן תבעו פיצוי בגין נזקים שלפי הנטען הסבה התובעת לנתבעים, בין השאר בכך שגרמה לביטול חוזה למכירת דירתם ובשל הערמת מכשולים שונים בהשגת היתר להרחבת דירת הנתבעים.

שני הצדדים טענו כי הנזקים שנגרמו להם היו גבוהים בהרבה מהסכום שתבע כל אחד מהם וכי הסכום הנתבע נקבע משיקולי תשלום אגרת משפט.

השלב השני של בירור התביעה נבע מבקשת הנתבעים להוסיף ראיות לאחר שהתובעת מכרה את דירתה לצד שלישי.

א.         הערה על שמיעת התיק ומתן פסק הדין

2.         תובענה זו לרבות הראיות שנשמעו במסגרתה, נשמעה לפני כבוד השופט (בדימוס) יצחק מילנוב, אשר פרש לגמלאות לאחר שהצדדים הגישו את סיכומי טענותיהם וקודם למתן פסק הדין. משחלף המועד שנקבע בסעיף 15(א) בחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984 ובהתאם להנחיית נשיאת בית משפט זה, הועבר התיק אליי למתן פסק-דין.

תקנה 177 בתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984, שעניינה "רציפות הדיון", קובעת כי אם נמנע משופט לסיים את הדיון, רשאי שופט אחר לנהוג בעדויות כאילו הוא עצמו שמע אותן, ורשאי הוא להמשיך מן השלב שבו הפסיק קודמו. לפיכך, פסק הדין יינתן מבלי שהעדויות שנשמעו בפני כבוד השופט מילנוב תשמענה פעם נוספת (ע"א 534/69 אהרן שושני נ' יפה אלזם ואח', פ"ד כד(1) 145 (1970), בעמ' 147; ע"א 79/72 האפוטרופוס לנכסי נפקדים נ' פולק ואח', פ"ד כז(1) 768 (1973) בעמ' 773; ע"א 387/74 יוסף אברהם נ' בתי מרגוע ומלונות "היוזם" בע"מ, פ"ד כט(1) 353 (1974), בעמ' 356; ע"א 577/94 אורות ייצוג אמנים והפקות ואח' נ' גלי עטרי, פ"ד נא(5) 241 (1997) בעמ' 249).

ב.         עיקרי העובדות ועיקרי השתלשלות ההליכים

3.         תחילה יובאו עיקרי העובדות שאינם שנויים במחלוקת וכן פירוט של עיקרי ההליכים בתובענה הנדונה. ככל שישנה מחלוקת ביחס לעובדות, הדבר יצוין.

4.         במועד הגשת התביעה (חודש אוקטובר 2004), ובמועד בירורה בשלב הראשון (חודש מאי 2008), התובעת והנתבעים היו בעלי זכויות בדירות בבניין בן ארבע דירות ברחוב יאנוש קורצ'ק 26 בשכונת קריית יובל בירושלים, במעמד של חוכרים לדורות של דירות שהן בבעלות הקרן הקיימת לישראל (קק"ל) באמצעות מנהל מקרקעי ישראל (להלן - המנהל). בבניין שתי דירות בקומת קרקע ומעליהן שתי דירות בקומה ראשונה. התובעת חכרה את אחת הדירות שבקומת הקרקע, ששטחה על-פי נסח מרשם המקרקעין הוא 24.17 מ"ר. את הדירה ירשה התובעת מסבתה, עישה חזות ז"ל. אין מחלוקת שבמשך שנים רבות קודם לבנייה נושא התביעה, לא גרה התובעת בדירה והיא הושכרה לאחרים. מאז שנת 1996 הנתבעים הם החוכרים של הדירה שמעל דירת התובעת, ששטחה הוא 25.62 מ"ר.

הבניין הוא בית משותף הרשם בפנקס הבתים המשותפים ולו תקנון מוסכם (להלן - התקנון). הרכוש המשותף כולל את גינת הבית ואת חצר הבית.

5.         בתקנון נקבע כי בעלי הדירות רשאים לשנות את הדירות רק באישור המנהל (סעיף 6). עוד נקבע בתקנון, כי בעלי הדירות אינם זכאים למנוע מבעל דירה אחרת לבצע בדירתו שינויים שאושרו בידי המנהל (סעיף 7), וכן נקבע בו, כי אם המנהל אישר לבעל דירה שינוי בדירה, כי אז הוא "לא יזדקק להסכמתם של יתר בעלי הדירות ו/או של נציגות הבית לביצוע השינויים ו/או התוספות הנ"ל. דין התוספת הנ"ל יהיה כדין הדירה המקורית ולא יהיה לבעל דירה אחרת כל זכות בה" (סעיף 8).

הוראות מקבילות נקבעו גם בחוזי החכירה, וכך גם נקבע בחוזה החכירה שבין קק"ל באמצעות המנהל לבין סבתה של התובעת. כך בין השאר, נקבע בסעיף ה4 בחוזה זה, כי "החוכר מוותר בזה מראש על זכותו להתנגד לבצוע שנויים ותוספות ברכוש המשותף ובדירות אחרות של הבית המשותף אם אותם השנויים אושרו על-ידי המחכיר".

6.         הנתבעים ביקשו להרחיב את דירתם וקיבלו את הסכמת המנהל לכך. כן ביקשו התובעים להרחיב את דירתם תוך שיתוף פעולה עם התובעת ובקשת היתר בנייה משותף, שיאפשר גם את הרחבת דירתה. לאחר מגעים שונים בין הצדדים, שבמהלכם הסכימה התובעת להרחבה המשותפת, חזרה בה מכך והנתבעים פנו בנפרד לקבלת היתר בנייה.

אין מחלוקת שהתובעת לא רק חזרה בה מכוונתה להרחיב גם את דירתה, אלא התנגדה להרחבת דירת הנתבעים ואף הגישה התנגדויות לוועדות התכנון, אך אלו נדחו.

7.         לאחר שבשנת 2000 ניתן לנתבעים היתר בנייה לתוספת הבנייה החלו הם בבניית התוספת בשטח כולל של כ-30 מ"ר. תוספת זו כללה בין השאר, חפירת יסודות ובנייתן, בניית עמודי תמך, בניית מדרגות חיצוניות אל הקומה השנייה ובניית ממ"ד. בשל כך נדרשו הנתבעים לבנות גם קירות לממ"ד תחתון כהכנה לבניית ממ"ד לדירתה של התובעת, קורות קשר כהכנה ליציקת תקרה בין שתי הקומות ורכיבי בנייה נוספים שנועדו לאפשר בבוא העת גם הרחבה של דירת התובעת.

8.         ביום 26.10.2004 הגישה התובעת נגד הנתבעים את תביעתה, שבה כאמור עתרה לסעד בסך של 135,000 ש"ח, בשל נזקים אשר לטענתה, נגרמו לדירתה ולחצר הסמוכה אליה בשל הרחבת דירת הנתבעים. לטענתה, תוספת הבנייה שבנו הנתבעים נבנתה בשטח הצמוד לדירתה, שאותו, כך לטענתה, היא מחזיקה בבלעדיות והסבה לדירתה נזקים רבים. כך בין השאר טענה, כי במהלך הבנייה הרסו הנתבעים את הגינה ואת הגדר המקיפה את הגינה והשליכו לתוכה פסולת, הרסו מחסן שהיה בחצר הבית וגרמו לסדק בדירתה שגרם לנזילות ולרטיבות. עוד טענה התובעת שגרם המדרגות החיצוניות נבנה בניגוד להיתר הבנייה תוך חסימת חלון המטבח בדירתה. כן טענה, שקירות ההכנה לממ"ד של דירתה מכוערים ומנקזים השלכת פסולת לתוך החלל שנוצר שם ועוד כיוצא באלו טענות שעניינן נזקים לדירתה ולגינה. עוד טענה התובעת, כי בשל העבודות והנזקים שנגרמו כתוצאה מהעבודות, הפסידה היא תשלום של דמי שכירות עבור השכרת הדירה.

התובעת טענה כי שיעור הנזקים הוא גבוה מאד, אותו משום מה, ציינה בדולרים הגם שאין זה מטבע חוקי במדינת ישראל. לטענתה, הנזקים שנגרמו לה הם בסכומים הבאים: נזקי הבנייה כ-16,000$ (כ-64,000 ש"ח); נזקים לגינה 20,000$ (כ-80,000 ש"ח); הפסד שכר דירה כ-9,000$ (כ-36,000 ש"ח); פיצוי בגין עוגמת נפש - 50,000 ש"ח. למרות שהסכום הכולל של הנזקים הנטענים לשיטת התובעת מגיע לסכום של כ-230,000 ש"ח, הסכום הנתבע הוא כאמור, בסך של 135,000 וזאת לטענת התובעת, בשל גובה אגרת המשפט.